Cuando una persona no puede seguir pagando la hipoteca, muchas veces piensa que solo quedan dos opciones: esperar a la ejecución hipotecaria o entregar la vivienda al banco. Pero puede existir una tercera vía: la venta consensuada extrajudicial.

Se trata de una compraventa pactada entre el propietario, un comprador y, si hay hipoteca, el banco acreedor. No es una subasta. No es una ejecución. Es una venta voluntaria que busca evitar que el inmueble termine en procedimiento judicial o en subasta.

La clave está en hacerlo bien: con acuerdo escrito del banco, precio claro, cancelación de cargas y revisión de si queda o no deuda pendiente. Por eso es muy importante que te respalde un despacho de abogados como Creditaria Estudio Legal, para evitar sorpresas.

Qué es una venta consensuada extrajudicial

La venta consensuada extrajudicial es una venta privada de un inmueble, normalmente una vivienda o local, que se realiza fuera de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de liquidación concursal.

Suele intervenir:

• el propietario o deudor;
• un comprador interesado;
• el banco, si existe hipoteca;
• la notaría;
• y, en su caso, otros acreedores con cargas inscritas.

La finalidad práctica es vender el inmueble, destinar el precio al pago de la deuda hipotecaria y evitar una subasta que podría ser menos favorable.

No es lo mismo que una subasta notarial hipotecaria

Esta venta no debe confundirse con la venta extrajudicial hipotecaria prevista en la Ley Hipotecaria.

La venta extrajudicial hipotecaria es un mecanismo de ejecución de la hipoteca ante notario, normalmente mediante subasta electrónica, si estaba pactado en la escritura.

La venta consensuada privada es otra cosa: el propietario busca comprador y pacta una venta ordinaria. La diferencia es importante, porque aquí no se trata de ejecutar forzosamente la vivienda, sino de venderla de forma voluntaria y negociada.

Qué pasa si la vivienda tiene hipoteca

Si el inmueble está hipotecado, no basta con encontrar comprador.

Hay que pedir al banco un certificado de saldo pendiente actualizado a la fecha prevista de firma. En la escritura, normalmente el comprador paga una parte directamente al banco para cancelar la hipoteca y, si sobra dinero, el resto se entrega al vendedor.

Después debe tramitarse la cancelación económica y registral de la hipoteca para que la finca quede libre de cargas.

Este punto es esencial. Vender sin cerrar bien la cancelación puede generar problemas al comprador y al vendedor.

¿Y si el precio no cubre toda la deuda?

Aquí está el mayor riesgo.

Si la vivienda se vende por menos dinero del que se debe al banco, hay que pactar expresamente qué ocurre con la diferencia.

Pueden darse varias situaciones:

• el vendedor aporta dinero adicional;
• el banco acepta una quita;
• el banco acepta el precio como pago total y liberatorio;
• o queda una deuda pendiente del vendedor.

Esta última opción debe revisarse con mucho cuidado. Vender la vivienda puede evitar la subasta, pero no cancela automáticamente toda la deuda si el banco no lo acepta por escrito.

Si ya hay ejecución hipotecaria

La venta consensuada puede ser posible incluso si ya existe ejecución hipotecaria, pero hay que actuar rápido.

El banco debe comprometerse por escrito a pedir la suspensión o archivo del procedimiento cuando reciba el importe pactado. También hay que revisar si hay subasta señalada, embargo, anotaciones registrales o adjudicación.

No es lo mismo negociar al inicio que hacerlo cuando la subasta ya está cerca. Y después de la adjudicación, el margen puede ser muy limitado.

Si el deudor está en concurso o va a pedir Segunda Oportunidad

Si el deudor ya está en concurso, no puede vender libremente un bien integrado en la masa activa como si nada ocurriera. La venta deberá canalizarse dentro del procedimiento concursal, con intervención de la administración concursal y, cuando proceda, autorización judicial.

Si todavía no hay concurso, puede venderse, pero con prudencia: precio de mercado, operación real, trazabilidad del dinero y nada de ventas simuladas o a familiares por debajo de valor.

Una venta mal hecha antes de un concurso puede generar problemas después.

Documentos que debes revisar antes de firmar

Antes de cerrar la operación, conviene tener:

• nota simple actualizada;
• escritura de compraventa y préstamo hipotecario;
• certificado de deuda del banco;
• acuerdo escrito sobre cancelación de hipoteca;
• contrato de arras condicionado a la conformidad bancaria;
• tasación o valoración de mercado;
• certificado de comunidad e IBI;
• acuerdo sobre quién paga gastos y cargas;
• pacto claro sobre si queda deuda pendiente.

Errores frecuentes

El primer error es pensar que encontrar comprador basta.

El segundo es creer que si el comprador se subroga en la hipoteca, el vendedor queda automáticamente liberado. No es así: el banco debe aceptar expresamente esa liberación.

El tercero es no cerrar por escrito qué pasa con la deuda restante.

El cuarto es firmar arras sin condicionar la operación a la cancelación de cargas.

Y el quinto es esperar demasiado, hasta que la ejecución hipotecaria ya está muy avanzada.

Antes de vender, negocia bien con el banco

La venta consensuada extrajudicial puede evitar una subasta y permitir una salida más ordenada, pero debe prepararse con precisión.

En Creditaria Estudio Legal podemos revisar la hipoteca, negociar con el banco, comprobar cargas, preparar la operación y valorar si la venta cancela realmente la deuda o si conviene estudiar otras alternativas, como la dación en pago o la Ley de Segunda Oportunidad.

Si tienes una vivienda hipotecada y no puedes seguir pagando, solicita una consulta antes de firmar nada. Revisaremos tus opciones reales para evitar errores que puedan dejarte deuda pendiente.